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央行房市管制 可能再鬆綁
2015-12-14 01:21:25 經濟日報 記者陳美君/台北報導
理監事會17日登場 市場炒作降溫、經濟成長不佳 評估進一步放寬管制時機

中央銀行周四(17日)召開第4季理監事會,是否將進一步鬆綁房貸信用管制措施,成為市場焦點。銀行主管分析,房市炒作風氣降溫、經濟成長不如預期,央行對大台北地區的房市控管,很可能再適時鬆綁。

至於鬆綁時間,由於適逢年底房市傳統交易旺季,加上明年房地合一新稅制上路等變數,央行應會觀察住宅投資需求比及銀行房貸餘額等指標,未來一季間都可能是鬆綁時機。

央行8月13日宣布鬆綁房市管制措施,將新北市八里與鶯歌,桃園市桃園、蘆竹、中壢與龜山區自管制地區裡刪除。近期房市景氣明顯降溫,央行是否再度縮減房市管制區域,外界屏息以待。

行庫主管表示,過去常說餘屋率高的「林三淡」(林口、三峽、淡水),現在已經變成「林五淡」(林口、五股、淡水);預估明年,有資金周轉需求的建商為求變現,很可能再降價。以此研判,央行未來對於房市交易明顯趨緩的地區,很可能自管制區域中刪除。

央行官員指出,時序進入年底,為房市交易傳統旺季,部分區域降價刺激買氣,以及民眾趕在明年房地合一課稅上路前買賣,房市眾多利多簇擁,年底前房貸可望維持「溫和成長」。央行日前公布台灣銀行等五大銀行,10月新承作房貸增至368.95億元,為今年單月新高,月增51.53億元,月增率達16.2%。

央行理事、合庫金控董事長廖燦昌分析,房市交易冷,「就像最近的天氣」,看屋的人變多,但買氣並未提升。

房地合一新制 有利四大族群
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
「房地合一」稅即將在明年實施,近幾個月房屋銷售大增,全衝著房地合一稅前的「節稅潮」湧出,但代書業者表示,想適用舊制最晚必須將完整資料在12月25日前送到地政事務所辦過戶,只要為自住而買房且短期內不會賣房,即使適用新制,屋主也不會有太大影響。

房市近期交易量明顯較上半年活絡些,除了有些是因結婚、生子或者搬遷等一些鋼性需要之外,房仲業者表示,明年房地合一稅實施的確是促使房市交易量大的主因。
永慶房屋研究發展中心表示,房地合一制對非自住客持有公寓或者土地持分高的大樓影響較大。舉例而言,以市價2000萬元的公寓房,在今年購買持有2年後出售,適用舊制只要課房屋獲利,若獲利

500萬元,假設房屋評定現值占比8%,應納稅的所得額只有40萬元,再乘以個人適用稅率,若適用稅率12%,只要繳稅4.8萬元,即使適用45%所得稅率,該筆出售所得只要交18萬元的稅。
但若用新制,應納稅的所得額則跳升至100萬元。至於買新大樓再賣出,若房屋評定現值占比30%,2年賣出獲利500萬元,舊制只要交30萬元,新制則要交100萬。不難看出新舊制下,要繳的所得稅差很大。

信義房屋不動產企研室曾敬德表示,若是要適用舊制,必須在所有文件趕在12月25日之前 送到地政事務所辦過戶,因為至少需要4個工作天,因此最好還是愈早愈佳。萬一真的趕不及的話也沒有關係,因預估有99%的屋主不受影響,甚至對四類族群有利。

莊敬德說,這四類族群分別是:
1、出售房產沒有獲利者或者獲利在5%以下者,根本沒有繳稅或繳很少稅;
2、台北市的高級住宅新制可能較划算,主要是因為高級住宅的房屋評定現值高,加上併入個人所得後可能會適用40%或45%的稅率,新制持有超過兩年的稅率是20%反而划算。
3、只有自住一戶,賺400萬元以下,不過;第一個適用400萬元免稅必須持有至2022年才會出現。
4、重購屋可以退稅者。

來源:蘋果日報、鉅亨網、自由時報


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