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房市甩尾十大理由 反轉五大關鍵 未來走勢八大分析
理財周刊 2024-05-27 07:09
文．李同榮
近月來股市衝破二萬點，營建類股在獲利高成長的利多下價量齊揚共創新高，而整體房市也是北中南遍地開花。
然而，眼見房價節節升高，購屋大眾再多怨言，也只有忍痛跟進。而房市在歷經 2022、2023 兩年價量背離後，2024 上半年再度翻轉為價量俱增，筆者解讀這種現象叫景氣反轉前的甩尾現象，也只有甩尾漲超漲，才會結束末升段漲勢，也才會結束第五循環這波多頭行情。
筆者分就房市基本面、財經現況、供需關係，與技術面的價量關係變化，以及政策消息面的多空因素影響，提出房市甩尾的十大理由：
一、新青安發威：2023Q3 新青安貸款專案點燃降溫中房市的剛需市場，房貸餘額屢創新高，衝破十兆，威力驚人。
二、股市助燃：2024Q1~Q2 股市超越二萬點，顯現經濟前景看好，間接助燃房市。
三、經濟成長樂觀：今年上半年 GDP 成長預期樂觀，主計處上修第一季 GDP 為 6.51%，購屋信心大幅增強。
四、油價、電價調漲，預期通膨與保值心態大增。
五、游資氾濫：股市發燒，游資大幅流出，資金動能強勁，間接流入房市。
六、預售拉抬：預售市場以期貨概念吸引操作槓桿的投資買盤，順勢把單價拉高。
七、交屋潮拉高成屋均價：成屋市場逢大量交屋潮，把交易量數據與平均單價拉高，造成虛胖現象。
八、打房政策暫時休耕：新舊政府交接空窗期，暫時無心打房，上升中市場沒有任何政策干擾。
九、地緣關係影響：兩岸地緣關係暫時停止呼吸、靜待新政府表態，貿易壁壘清單制裁暫緩。
十、政策扭曲市場：主升段打房政策亂箭齊發，壓抑剛需、扭曲市場，而末升段房市本已降溫，政府卻在選前刻意推出新青安專案政策觸發觀望的潛在剛需，引發甩尾效應。
綜觀上述十大推升甩尾行情的理由，筆者認為大多數助漲因素效應會遞減，並大膽預測 2024Q4 第四季房市將會轉弱，具體影響房市走弱的五大關鍵因素如下：
(一) 房價進入超漲期：剛需市場總價被擠到天花板、面積坪數壓到地板，推升將乏力。
(二) 潛在剛需超挖超買：新青安貸款專案效應遞減，潛在剛需市場超買，不利後市。
(三) 技術指標高檔偏空：房價處末升段高檔，市場過熱，隨時有反轉可能。開工量、建照量同步與使照量呈現死亡交叉，反轉先行訊號已經出現。
(四) 政策面不友善：囤房稅 2.0 正式上路，新國會壓力下的打房政策可能出現。
(五) 兩岸地緣關係可能緊繃：兩岸貿易戰山雨欲來，對高基期的經濟成長不利。
針對 2024 全年房市發展，筆者提出八大走勢分析如下：
一、上半年價量齊揚：房市呈現甩尾現象，將持續延燒到第三季。
二、下半年 Q4 由多轉空：技術面偏空，房價「以盤代跌」，產品與區域表現「強弱分明」。
三、全年交易量活絡：年度移轉棟數由弱轉強，可能突破 33 萬棟以上。
四、抗跌區域：「高科技進駐區」與「高鐵軌道經濟特區」為進可攻退可守的置產區域。
五、抗跌產品：「低總價、小坪數、低屋齡」為市場盤整時的支撐主力。
六、價格鬆動區域與產品：科技園區外溢超漲蛋殼區與「高總價、大坪數、高屋齡」之產品。
七、都會表現：大台北抗跌，中南部超漲區域稍弱，桃園最強。
八、下一波循環表現：大換屋潮時代，中型面積產品翻身，見「軌」則發，中南部續強。
附圖：11101-11303 購置住宅貸款餘額統計表
來源：《理財周刊》1239 期
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