譚浩俊：抵押土地是房價重要推手
◎譚浩俊
土地抵押是企業獲得貸款最主要的手段之一。凡是土地資源比較豐富的企業，獲得貸款的難度就小。對銀行來說，土地抵押則是風險最小、可控性最強的一種貸款方式。
從過去的情況看，土地抵押貸款，一般都發生在實體企業身上。因為，只有實體企業才會掌握一定的土地資源，才能通過土地抵押獲得相應貸款。更重要的，由於實體企業的土地一般都是按照實體產業的價格進行評估，價值很低，獲得的貸款數量也很少。對銀行來說，基本沒有風險。即便企業因為經營不善出現關閉、歇業和破產，銀行也能從土地上將風險降到最低點。
隨著房地產業的快速發展，特別是城市建設步伐的加快，土地抵押不僅成為貸款的主要發放渠道，而且土地的抵押價格也在不斷上漲，絕大多數土地的抵押價格都達到了過去的幾倍、十幾倍，甚至幾十倍。
據國土資源部近日公佈的《2012年中國國土資源公報》顯示，截至2012年底，全國84個重點城市處於抵押狀態的土地面積已達34.87萬公頃，抵押貸款總額則高達5.95萬億元。按照這一數據測算，每畝土地抵押貸款的金額已達到110萬元以上，比起過去十多二十萬一畝的貸款金額，高出了過去實體企業貸款幅度的5~10倍。
貸款折價幅度大幅提高的主要原因，在於這些土地絕大多數都是建設用地、開發用地，商業價值遠高於實體產業用地。
眾所周知，這些年，房價出現大幅上漲的現象，最關鍵的原因，就是土地價格的過快上漲。一方面，土地價格的上漲，能夠給地方政府帶來巨大的收益，可以為政績工程、形象工程等提供強有力的財力支撐；另一方面，銀行為了確保貸款不出現風險，也會助推土地價格的上漲。因為，在這些充當了抵押物的土地上，還有大量的居民用房、經營用房等，如果土地價格不拉上去，貸款的風險就會很大。
正因如此，34.87萬公頃的抵押土地，就極有可能成為下一步房價上漲的重要推手。特別是掌握在政府融資平台手中的土地，更會成為地方政府抵制樓市調控、推高地價和房價的一種隱形力量。開發商為了將掌握在手中的土地升值，也會與地方政府結成利益共同體，共推地價和房價上漲。
要確保房價不再上漲，需採取強有力的手段，將政府通過融資平台抵押在銀行的土地釋放出來，將掌握在開發商手中的土地以調控和執法的方式盡快開發，不然，就依法沒收或收取土地佔用費，而不讓開發商在捂地中獲取暴利。只有這樣，房價上漲的內在動力才會降低，房價也才會回歸理性。
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